El desarrollo del mercado de Retail en Argentina ha estado históricamente condicionado por los ciclos económicos y políticos del país.

Más de 170 años atrás, tras un período de estancamiento, se inició una modernización institucional impulsada por la Constitución Nacional, una fuerte inmigración europea y la consolidación de un modelo agroexportador. Esto permitió que en solo cinco décadas, Argentina alcanzara uno de los niveles de ingreso per cápita más altos del mundo.

En ese contexto, nació un mercado minorista vibrante, con corredores comerciales a cielo abierto y una alta concentración urbana. La peatonal Florida se convirtió en la arteria más importante y cara de Latinoamérica, con alquileres que llegaron a los US$100/m2. La instalación de Harrods en 1914 en Buenos Aires —su única sucursal fuera del Reino Unido— da cuenta del atractivo comercial del país en esa etapa.

Del entusiasmo de los 90 a la retracción post 2001

Durante la década de 1990, el sector se expandió aceleradamente, impulsado por la apertura económica y la estabilidad monetaria. Empresas de telefonía, bancos, prepagas, cadenas de retail y supermercados consolidaron una red comercial diversificada.

Sin embargo, la crisis de 2001 marcó un quiebre. Aunque hubo una breve recuperación entre 2006 y 2013, el estancamiento económico posterior afectó fuertemente al sector.

Muchas marcas internacionales como por ejemplo Pizza Hut, Falabella, Louis Vuitton y Walmart se fueron del país, y varios intentos de ingreso, como FNAC, El Corte Inglés, Tiendas París o Tiffany & Co., no prosperaron. También se produjo el repliegue de instituciones financieras globales como Citibank (segmento minorista), Itaú y HSBC. La sobreoferta de centros comerciales y la falta de consolidación del luxury retail en shoppings locales son consecuencias tangibles de esta retracción.

En los últimos dos años, el consumo agregado no mostró una recuperación contundente. Diversos rubros —como electrónica, indumentaria, automotriz y supermercados— continúan registrando niveles de actividad inferiores a los esperados. No obstante, la demanda de locales comerciales comenzó a mostrar un dinamismo moderado durante 2025, insuficiente aún para revertir la incertidumbre generada por la inestabilidad macroeconómica.

El informe de Colliers que relevó la dinámica de ese mercado en los primeros seis meses del año pasado registraba una tasa de vacancia de apenas 1,31%, con una caída del 5,4% en superficie disponible, lo que refleja un mercado en reacomodamiento con valores que promedian los US$29,24/m2 con un incremento marginal.

Otro dato, hay una mayor flexibilidad en las publicaciones, con el 58% de los locales ofrecidos en pesos. Mientras que la tasa de rotación se ubicó en 5,83%, confirmando un mercado estable pero activo, con indumentaria y accesorios como rubros dominantes (46,5%), seguido de Gastronomía (18%).

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Pese a ello, el sector atraviesa un proceso de reconfiguración estructural, evidenciado por una serie de transformaciones recientes. Entre ellas, la readecuación del sistema bancario, cuyas operaciones de compra-venta y cambios en los modelos de atención generaron una oferta creciente de locales comerciales en corredores estratégicos.

Los procesos de fusión y modernización tecnológica en el sector de telecomunicaciones están reduciendo la necesidad de inmuebles operativos tradicionales. Esto genera la liberación de locales y terrenos estratégicos, con potencial para nuevos desarrollos comerciales.

El avance chino, los cafecitos y los super de cercanía

Un fenómeno de estos tiempos es la expansión acelerada de regalerías y bazares, principalmente impulsada por operadores de la comunidad china, tanto en el área Metropolitana de Buenos Aires como en ciudades del interior. También, el crecimiento sostenido del sector gastronómico, particularmente de las cafeterías de barrio, fenómeno asociado a nuevos hábitos de consumo y a la consolidación del trabajo remoto.

El sector supermercadista también muestra transformaciones, con operaciones entre cadenas minoristas y mayoristas que están liberando superficies aptas para futuros desarrollos residenciales y comerciales. La venta de Walmart y Makro, así como el proceso de reorganización de Carrefour, ilustran esta tendencia.

Tras la retirada de algunos jugadores de la comunidad china de los formatos de barrio o express, las grandes cadenas buscan cubrir esa demanda insatisfecha.

Un país con pocos shoppings

La Argentina registra actualmente la mayor cantidad de habitantes por centro comercial en América Latina, un ratio que la industria utiliza como indicador clave para medir la oferta existente. Esta cifra contrasta fuertemente con países como Chile, que, pese a tener solo el 40% de la población argentina, cuenta con la menor cantidad de habitantes por centro comercial en la región.

Este desequilibrio sugiere una oportunidad concreta para el desarrollo de nuevos espacios comerciales. En ese sentido, se observa una proliferación de proyectos como Distrito Diagonal (La Plata), Palermo OFF (CABA), Bendu (Mar del Plata), Bella Vista Plaza (San Miguel), desarrollos en Pilar y el reciente acuerdo entre Consultatio y Cencosud por la adquisición del predio del Portal Palermo, que confirman un renovado dinamismo en el sector.

También se observa un creciente ingreso de marcas internacionales, entre ellas Indian, Decathlon, Adolfo Domínguez, Montblanc, Sandro y Farm Rio, junto con nuevas aperturas de Victoria’s Secret y Hugo Boss.

Paralelamente, el país comienza a recibir anuncios de inversión en sectores estratégicos —como hidrocarburos, cobre, litio y otros minerales críticos— que podrían modificar la estructura productiva argentina y generar externalidades positivas sobre el consumo interno y el desarrollo urbano. Dada la sensibilidad del retail a los ciclos económicos, una transformación de esta magnitud podría derivar en una nueva etapa de crecimiento para el sector.

Durante más de una década, diversos actores del mercado sostuvieron expectativas de mejora asociadas a cambios políticos o electorales. Ante el escenario actual, la cuestión central no radica en la espera de un “año mejor”, sino en evaluar si Argentina se encuentra, efectivamente, en los umbrales de un nuevo ciclo expansivo que permita reconstruir y modernizar su sistema comercial.

La Argentina, considerando su diversidad turística y su riqueza cultural, requiere de un mercado de Retail más desarrollado y moderno, capaz de ofrecer una mayor variedad de marcas internacionales, así como una oferta ampliada de productos y servicios. La consolidación de un sistema comercial de este tipo no sólo fortalecería la competitividad del país como destino turístico, sino que también contribuiría al posicionamiento internacional de sus centros urbanos y corredores comerciales.

A todo esto se suma el auge de la omnicanalidad, que impone una nueva lógica en la relación con los consumidores. El retail físico ya no compite con el e-commerce: se complementa. Las marcas buscan ofrecer experiencias híbridas, combinando showrooming, retiro en tienda y atención personalizada.

El mercado argentino muestra señales de adaptabilidad y resiliencia. Aunque persisten desafíos estructurales, la combinación de mayor flexibilidad contractual, reconversión de espacios, cambios en el perfil del consumidor y la digitalización del punto de venta configuran un escenario de oportunidades.

Construcción: dónde están las oportunidades y qué se necesita para 2026

¿Puede Argentina volver a convertirse en un hub de retail regional? Es posible, siempre que se consolide un entorno macroeconómico estable, se incentive la inversión y se promueva la integración.

*El autor es director de Colliers Argentina