Regulación y mayor competencia reconfiguran las rentas tipo Airbnb

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Esta concentración encendió alertas entre autoridades y habitantes, particularmente por su impacto en la disponibilidad y el precio de la vivienda para uso habitacional, por lo que se estableció que la ocupación máxima de las unidades inscritas en estas aplicaciones será de 50% al año.

“Muchas personas invirtieron en Airbnb, debido a los ingresos que dejaban las rentas de corto plazo. Fue un boom, pero ahora las ciudades están metiendo una serie de restricciones a las plataformas”, comentó Tony Hanna, director general de Tiburones Inmobiliarios.

Juan Carlos Ramírez, consultor en ventas inmobiliarias, explicó que las plataformas de renta de corta estancia alcanzaron una escala sin precedentes, hasta acumular más habitaciones que el sector hotelero.

Pero, la capital mexicana no es un caso aislado. Otras ciudades en América y Europa han endurecido sus políticas frente a este tipo de alojamiento, lo que ha llevado a replantear la viabilidad del modelo como inversión de largo plazo.

“Las grandes ciudades comienzan a bloquear Airbnb, tal es el caso de Medellín, el centro de Panamá, Nueva York, París. Ha habido muchas decisiones que buscan proteger a quienes viven ahí porque se subieron los precios de los arriendos de manera exagerada”, comentó Ramírez.

Sobreoferta aumenta la competencia

A este contexto se suma un incremento exponencial en el número de anuncios dentro de las plataformas, lo que eleva la competencia entre anfitriones y tiene efectos en la rentabilidad.

De acuerdo con datos de AirDNA, entre el 2022 y el 2023 el número de anuncios en Tulum aumentó 28%, mientras que los ingresos por habitación disponible (RevPar) se redujeron 14 por ciento.

Este escenario obliga a inversionistas y desarrolladores a realizar análisis más precisos antes de adquirir un inmueble con fines de renta turística, particularmente en destinos donde la oferta creció con mayor rapidez.

Ubicación, diseño y especialización

Los especialistas coinciden en que el éxito de un Airbnb ya no depende únicamente del atractivo turístico de una ciudad. La ubicación específica, el diseño del proyecto y su enfoque operativo se han vuelto determinantes.

“Muchos desarrolladores vendieron demasiado rápido pensando en ser un gran negocio como Airbnb, pero deben tener bien claro que cada proyecto tiene que ser altamente atractivo para los turistas”, declaró Ramírez.

El consultor destacó que existen casos donde proyectos bien planeados logran desempeños superiores al promedio del mercado. En Playa del Carmen, por ejemplo, un desarrollo con más de 60 departamentos cerró el 2025 con una ocupación promedio sostenida de 83.6%, mientras que la tasa general del mercado se ubicó entre 50 y 60 por ciento.

El Airbnb del futuro

Para Ramírez, el modelo de Airbnb atraviesa una etapa de transformación. Estos espacios han dejado de concebirse únicamente como un lugar para dormir, alejándose del concepto original de “air bed and breakfast”.

En regiones como la Riviera Maya, una de las tendencias emergentes es la de “resorts residenciales”, un formato que combina amenidades y servicios hoteleros con la flexibilidad de la renta de corta estancia.

“Es importante contar con amenidades y servicios de un hotel. Esto implica un excelente diseño, operación y administración con énfasis en crear una experiencia para el huésped”, explicó Ramírez.

El experto advirtió que uno de los errores más comunes entre inversionistas es intentar mezclar el uso personal con el enfoque de rentabilidad.

“Hay quienes quieren vivir en estos inmuebles, pero a largo plazo no es tan agradable con gente entrando y saliendo. Mezclar residentes con turistas es un error, por eso es que se ha bloqueado tanto al Airbnb en las ciudades”, declaró.

Así, concluyó que el futuro de las rentas de corta estancia apunta hacia proyectos que nazcan con una vocación clara y especializada. En un entorno de mayor regulación y competencia, el atractivo del Airbnb no parece desaparecer, pero exige una estrategia alineada con las nuevas exigencias de los viajeros.