Si hay un barrio en la Ciudad de Buenos Aires que siempre tiene una demanda sostenida por su ubicación en el centro geográfico, es Caballito. Y dentro de la zona existe una avenida que en los últimos años se convirtió en un verdadero imán para los desarrolladores: Pedro Goyena.

Como uno de los barrios más tradicionales y antiguos de la Capital, solo superado en historia por San Telmo, Balvanera y Barracas, Caballito es también el más densamente poblado, con más de 25.000 habitantes por kilómetro cuadrado. Su atractivo reside en un equilibrio entre servicios, pulmones verdes, como el Parque Rivadavia y el Parque Centenario, y buena conectividad, una amplia oferta educativa y de transporte que lo mantiene en el podio de los barrios más buscados para compra y alquiler de propiedades.

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A la hora de hablar de valores, el precio promedio de publicación de unidades en pozo en el histórico barrio porteño es de US$3391/m², lo que lo ubica en el puesto nueve de los barrios con los valores más altos de la ciudad. Es decir, un 8,7% más que el precio medio de CABA, que es de US$3119/m², según el Index de Zonaprop correspondiente a febrero.

En este escenario, su valor por metro cuadrado es 49,60% menor que Puerto Madero, que lidera el ranking con US$6728/m²; también se encuentra por debajo de Palermo, con US$4082/m², y Núñez, con US$3920/m², las otras dos zonas que consolidan el podio.

Mientras que en el extremo opuesto se encuentra Parque Avellaneda, el barrio más accesible, con un precio promedio de US$1898/m² para departamentos en pozo, lo que representa un valor 44,03% menos que Caballito.

El “efecto Goyena”

En Caballito sur se concentran 117 proyectos inmobiliarios en distintas etapas de desarrollo (17 de pozo, 90 en construcción y 10 terminados), de acuerdo a un informe de la inmobiliaria Justevila. “Es llamativo que cerca del 10% de esos proyectos se concentren sobre una sola avenida de solo 18 cuadras”, comenta Alejandra González, la CEO.

¿Qué hace especial a Pedro Goyena?

La avenida nace en la intersección con La Plata (como continuación de Carlos Calvo) y atraviesa el sur de Caballito hasta convertirse en Juan Bautista Alberdi a la altura de Flores. Históricamente residencial, se distingue por su frondosa arboleda de tipas y una convivencia armoniosa entre antiguas casonas y edificios de categoría que preservaron su identidad urbana.

Gerardo Azcuy, de la desarrolladora homónima que construye en Caballito emprendmientos premium, explica que se trata de un entorno muy parejo: “Es la avenida más residencial porque es la que tiene menos tráfico. Es una arteria más local y tranquila”.

Además del bajo impacto sonoro, el valor ambiental juega un rol clave. “Está mejor arbolada e hicimos un trabajo muy grande en ese sentido: plantamos 250 ejemplares, no solo en Pedro Goyena, sino también en Directorio, La Plata y Juan Bautista Alberdi", señala el desarrollador.

En esa misma línea, Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, aporta contexto histórico y de mercado: “Pedro Goyena es la vedette del barrio, siempre la más buscada. Caballito originalmente era un barrio de casas quintas y muchas de esas casas tenían frente sobre esta avenida. Con el tiempo muchas se fueron derrumbando, pero con la ley de protección histórica algunas se pudieron conservar y otras se volcaron a la gastronomía”.

Ese diferencial también impacta de lleno en los precios. “Un lote sobre Goyena siempre vale más que en otras avenidas o intersecciones. Construir cuesta lo mismo en cualquier zona, pero la incidencia de la tierra es el factor que marca la diferencia”, explica Walger. Ese mayor costo eleva el valor final de las unidades y, al mismo tiempo, filtra el perfil de la demanda

En los últimos años, además, la zona sumó una fuerte impronta gastronómica. Restaurantes como Campo Bravo, Cucina Paradiso, Rapa Nui o El Desembarco consolidaron un polo que reforzó el perfil elegante y trendy de la avenida.

Además, este corredor se caracteriza por la calidad de sus proyectos. Desde hace 40 años, la avenida Pedro Goyena es el lugar a alcanzar para quienes viven en Caballito. Por ello, desde los años 80, los edificios que se construyeron fueron de primer nivel y de vanguardia, como la torre de Goyena 830 que terminó de venderse durante el corralito del 2001, el emblemático edificio de la esquina de Goyena y Doblas o los famosos edificios de Carpilovska-Chidichimo con sus características columnas blancas y ladrillos vista.

“Históricamente, se caracterizó por tener departamentos grandes, de más de tres ambientes, pensados para un público de mayor poder adquisitivo y, sobre todo, usuario final. No hay tanto inversor porque, por los valores que maneja la avenida, la renta no es tan atractiva”, detalla Walger.

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Proyectos de lujo

Pedro Goyena concentra actualmente 11 proyectos en distintas etapas de desarrollo, todos dirigidos al segmento más alto del mercado. Algunos de los nuevos edificios ya superan los US$4000 por metro cuadrado, valores comparables con barrios del corredor norte como Recoleta, Palermo o Belgrano.

En cuanto a quién elige vivir allí, la respuesta es compartida por los especialistas: “Las personas que quieren vivir en Pedro Goyena buscan una propiedad allí y pagan hasta US$1000/m² más que en otra avenida de la zona”, cuenta el arquitecto Carlos Cucciolla, del estudio Cucciolla.

“El público que elige vivir sobre la avenida Goyena es de un perfil económico alto. El valor del metro cuadrado es un 40% superior al resto de Caballito, hasta alcanzando y superando los valores de edificios de barrios como Palermo. Por ello, la edad de los compradores suele ser mayor a los 45 años, y estar conformados por industriales, profesionales, y en su gran mayoría usuarios finales”, cuenta Alejandra González.

Por caso, en orden desde la primera cuadra de la avenida, la lista de proyectos se forma así:

Donde comienza Pedro Goyena, en la esquina con la avenida La Plata, se encuentra un proyecto de la serie Donna del estudio Azcuy. Con 35 metros de frente de un terreno que también da a la calle Bonifacio, el emprendimiento Gioia está compuesto por dos edificios que se comunican a través de un jardín interno. Tiene 66 departamentos de tres, cuatro y cinco ambientes que van desde 95 a 227 m² y que se entregarán en 2028. “Los valores de venta arrancan en los US$3300 el metro cuadrado”, asegura González.

A solo dos cuadras se encuentra otro desarrollo de la misma serie: Donna Settima. Con unidades de tres, cuatro y cinco ambientes, está próximo a entregarse, con superficies que van desde 172 a 269 m². “Es un edificio de siete pisos más dos retiros, que en el contrafrente tiene una pequeña construcción de planta baja y dos pisos exclusivos”, cuenta el desarrollador Gerardo Azcuy. De acuerdo a la comercializadora, los valores de las pocas unidades que quedan en venta arrancan en los US$4266/m².

Otro desarrollo en la avenida arbolada y cotizada del barrio es Goyena Casas Urbanas, un complejo desarrollado por Grupo Portland con 68 viviendas de uno a cuatro ambientes en un bloque de dos plantas en el corazón de la manzana y 43 departamentos de dos, tres y cuatro ambientes en un edificio al frente, ubicado sobre la avenida Pedro Goyena 655. Con un valor por metro cuadrado que arranca en los US$3400 y llega hasta los US$4100, tendrá un parque central de 1000 m² con espejos de agua y jardines y se entregará en julio de 2029.

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“El emprendimiento reúne la tranquilidad y el verde de una casa con la seguridad y el confort de un departamento, y todo sobre la avenida más cotizada de Caballito”, comenta la CEO de Justevila, comercializadora del proyecto. Y agrega que “se trata de una oportunidad única tanto por su innovadora propuesta arquitectónica como por su ubicación y sus precios en etapa de pozo”.

En Pedro Goyena al 1500 se desarrolla un edificio de 12 pisos con departamentos de dos y cuatro ambientes, que en la planta baja tiene un local comercial y tres subsuelos de cocheras. “Los departamentos de dos ambientes tienen alrededor de 65 m² y los de cuatro ambientes van desde los 115 a los 140 m²″, explica Carlos Cucciolla, de la desarrolladora homónima. El valor por metro cuadrado del proyecto que tiene proyección de entrega a fines de 2027 va desde US$3008 hasta US$4000.

Llegando al final de la avenida se encuentra Donna Fiore, en Pedro Goyena al 1700. El edificio de 11 pisos tiene 22 semipisos de cuatro y cinco ambientes, con superficies de 168 m² a 204 m² y valores que se encuentran entre los US$3879 y los US$4570/m², de acuerdo a lo compartido por la inmobiliaria Justevila. Azcuyr agrega que es un proyecto de triple frente que ya fue entregado y restan solo pocas unidades por vender.