El mercado de oficinas de Buenos Aires empieza a mostrar señales de recuperación después de varios años atravesados por el impacto de la pandemia, los cambios en la forma de trabajar y la retracción de la demanda corporativa. Aunque el ritmo todavía es moderado, los últimos datos del sector muestran que la actividad vuelve a moverse y que las empresas mantienen una clara preferencia por determinadas zonas de la Ciudad.

Según el último informe de la consultora inmobiliaria JLL, en los últimos meses de 2025 se ocuparon 17.048 metros cuadrados de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires. En paralelo, la vacancia promedio bajó y se ubicó en 16,7%, mientras que el precio promedio pedido se mantuvo estable en torno a los u$s 22,7 por metro cuadrado por mes.

Cuáles son los barrios más solicitados por las empresas

La mayor parte de la demanda corporativa sigue concentrándose en los polos tradicionales del mercado de oficinas, como Puerto Madero, Catalinas y el corredor norte.

Puerto Madero continúa siendo uno de los puntos más buscados. El precio promedio pedido alcanza los u$s 25,7 por metro cuadrado mensual. Catalinas, otro de los históricos distritos corporativos de la Ciudad, se ubica apenas por debajo, con valores que rondan los u$s 23 por metro cuadrado.

También aparece el corredor norte de la Ciudad, donde se concentran varios edificios de oficinas de categoría A. Los alquileres pueden ubicarse entre u$s 25 y u$s 35 por metro cuadrado mensual”, señala Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa. Según el ejecutivo, los valores más altos se están registrando en el barrio de Núñez sobre la avenida del Libertador.

El ejecutivo agrega que esa zona concentra varios de los desarrollos más recientes del mercado. “Hoy la demanda se focaliza principalmente en Núñez, por su ubicación y facilidad de accesos”, explica.

Si se toma como referencia una oficina de 100 metros cuadrados, alquilar un espacio en esa zona implica un costo cercano a los u$s 2600 mensuales. En Puerto Madero, una superficie similar se ubica en torno a los u$s 2570 por mes.

En el corredor norte del Gran Buenos Aires, en tanto, el precio promedio pedido ronda los u$s 22,1 por metro cuadrado mensual, mientras que en zonas como Plaza Roma el valor se ubica en torno a los u$s 25 por metro cuadrado.

Parte de la demanda actual está vinculada a empresas que continúan expandiendo sus operaciones. “Empresas de tecnología, energía y servicios financieros están creciendo en negocios y en personal”, afirma Kiesel. Como ejemplo menciona el caso de J.P. Morgan, que alquiló la totalidad del edificio Centro Empresarial Núñez para ampliar su operación en la Argentina.

En el otro extremo aparecen los sectores con mayores niveles de vacancia. Macrocentro, por ejemplo, registra cerca del 33%, el porcentaje más alto del mercado. El precio promedio pedido se ubica en torno a los u$s 18,6 por metro cuadrado mensual.

Algo similar ocurre en el Microcentro, que durante años fue el corazón financiero de la Ciudad. El precio promedio ronda los u$s 17,8 por metro cuadrado mensual.

Durante el último trimestre del año también se incorporaron nuevos metros cuadrados al inventario total de oficinas de la Ciudad, que alcanzó los 2,23 millones de metros cuadrados.

Actualmente hay más de 166.000 metros cuadrados de oficinas en construcción que se irán incorporando al mercado en los próximos años.