春の住宅市場が始まったが、住宅ローン金利が急上昇

春は伝統的に住宅販売が最も活発な季節であり、今年の市場動向は買い手に大きく有利に転じているが、経済におけるより広範な力が重大な課題を生み出している。

どの季節でも最も重要な要素は住宅ローン金利である。今年は金利が低下すると予想されていた。FRB(アメリカ合衆国連邦準備銀行)がインフレに対抗するため貸出金利を引き下げたためだが、イランとの戦争がそれを覆した。石油価格が急上昇し、インフレの上昇につながり、FRBは再考を余儀なくされている。

現在、米国債利回りが上昇しており、住宅ローン金利もそれに追随している。

Mortgage News Dailyによると、人気の30年固定住宅ローンの平均金利は今年初めに低下し、2月末には一時6%を下回ったが、今週は春の初日である金曜日に6.53%まで急上昇した。現在は1年前からわずか18ベーシスポイント下回っているだけである。

金利の上昇は購入可能性に重くのしかかるが、他の要因が市場を買い手に有利に転じさせている。住宅は市場により長く留まり、売り手は価格を下げる意欲を高めており、販売用住宅の供給は増加しているが、本来あるべき速度ほどではない。

「住宅市場が『売却に最適な時期』の季節に近づくにつれ、長期的な改善と突然の短期的不安定性の間で捉えられ、不安定な状況にある」と、Realtor.comのシニアエコノミストであるJake Krimmelは週次住宅トレンドレポートで述べた。「すべてがわずか1か月前よりもはるかに不安定で不確実に見える。」

Realtor.comによると、3月14日に終わる週について、アクティブな在庫は前年比5.6%増加したが、新規リスティングは1.4%減少した。

これは、販売用住宅の数が増加しているのは、売り手がはるかに多いからではなく、市場の住宅が留まっているためであることを意味する。それは、住宅を市場に出すことを期待していた潜在的な売り手が、イラン戦争の影響に対する懸念から控えているためかもしれない。

「在庫がより大きな決定要因だと思う」と、住宅市場データプロバイダーであるStreetMatrixの市場ディレクターであるJonathan Millerは述べた。「今年金利が顕著に下がるという考えは、一般的にはもうないと思う。」

異なる市場間での在庫の格差を考えると、この春は多くの都市の物語になる可能性が高い。

例えば、Realtor.comによると、2月にはラスベガス、シアトル、シンシナティ、ワシントンD.C.のアクティブリスティングはすべて前年比20%以上増加した。一方、サンフランシスコ、シカゴ、マイアミ、フロリダ州オーランドのリスティングは前年よりも低かった。

住宅価格は過去1年間の大部分で冷却しており、引き続きそうしている。Cotalityによると、1月の価格は2025年1月よりもわずか0.7%高いだけだった。これは2025年初めの3.5%の年間成長率から低下している。しかし、住宅ローン金利の上昇は、その改善された購入可能性を奪っている。

Cotalityによると、北東部と中西部は、ニュージャージー、コネチカット、イリノイ、ウィスコンシン、ネブラスカを中心に、これらの地域でのより厳しい供給により、最も強い価格上昇を見ている。

Cotalityは、主要大都市圏住宅市場の69%を過大評価としてランク付けし、ロサンゼルス、ニューヨーク市、サンフランシスコ、ホノルルのような過小評価された市場は2027年に価格の回復を見る可能性があると指摘している。

「最終的に、一貫した雇用成長のあるロケーションが価格上昇の主要なエンジンであり続けるが、それらはまた、住宅価格に圧力をかけているより大きな在庫不足を抱えている」と、CotalityのチーフエコノミストであるSelma Heppは最近のレポートで述べた。

新築に関しては、建設業者が住宅の過剰供給を処分するのに苦労しているため、買い手は今春により良い取引を見る可能性が高い。米国国勢調査によると、販売が2022年以来最低レベルに落ち込んだ結果、1月には在庫が9.7か月分の供給に達した。全米ホームビルダー協会によると、3月には価格を引き下げる建設業者のシェアが増加している。

「買い手と建設業者にとっての購入可能性は依然として最大の懸念事項である」と、NAHBの議長であるBill Owensはリリースで述べた。「多くの買い手は、より低い金利を待っており、経済の不確実性のために様子見を続けている。建設業者は、土地、労働、建設コストの上昇に直面しており、ほぼ3分の2が市場を安定させるために販売インセンティブを提供し続けている。」

一戸建て住宅の建設も1月に減少した。一部の人々は新築住宅市場の弱さを厳しい冬の天候のせいにしているが、建設業者は顧客と自社の収益の両方にとっての購入可能性と一貫して戦っている。土地、労働、材料のコストは緩和されていない。

「これは住宅市場にとって刺激的な年にはならないと思う。高い期待で始まった。戦争は、結果がどうであれ、本当に熱意を減退させ、不確実性を非常に高く保っている」と、StreetMatrixのMillerは述べた。