什麼是房地產的50%法則？初學者清晰指南

快速解答:什麼是房地產中的50%法則?

50%法則是一個經驗法則,表示不包括抵押貸款或債務服務的營運費用大約為毛租金收入的50%,用於快速篩選租賃物業而非最終承保。Investopedia定義

當您探索房產投資如何開始時,將其用作初步篩選器,而不是在提出報價時替代詳細數字。

初學者在開始評估租賃物業時應如何使用50%法則?

簡而言之,該法則專注於管理、維護、稅收和保險等營運費用,並明確省略抵押貸款支付和可能顯著改變現金流的大型資本支出。BiggerPockets概述

這意味著當您想要快速、保守地估算一個列表是否值得深入分析時,50%法則會很有幫助。

簡短定義

一句話定義:對於單戶和小型多戶租賃物業,不包括抵押貸款或債務服務的營運費用通常約等於毛租金收入的50%。Investopedia定義 另請參閱Landlord Studio。

投資者何時引用它

投資者通常在早期篩選期間引用50%法則,在建立詳細的逐項預算之前快速比較投資組合層面的列表。BiggerPockets概述

作為快速篩選器,它可以減少您調查的物業數量,但也可能隱藏稍後重要的本地差異。

為什麼房產投資如何開始:背景和50%法則何時有幫助

對於學習房產投資如何開始的初學者,50%法則是一個實用的捷徑,可以幫助您篩選列表並避免在不太可能產生現金流的物業上花費時間。BiggerPockets概述

該法則最常用於單戶住宅和小型多戶建築;它不太適合商業資產或詳細費用結構不同的大型投資組合。BiggerPockets概述

當您開始時,使用該法則縮小選擇範圍並識別值得深入研究的物業,然後切換到逐項估算以進行承保和貸方審查。Forbes Advisor解釋

初學者的使用案例

一個簡單的使用案例:您正在瀏覽列表並希望標記可能在債務服務前覆蓋營運成本的物業。50%法則可以幫助您快速完成此操作,以便集中時間。BiggerPockets概述

當您在同一市場中比較許多相似的物業並需要一致的篩選經驗法則時,它往往最有用。

何時偏好詳細預算

當物業通過初步篩選、當地稅收或保險異常高或物業存在已知延遲維護時,您應該切換到詳細預算。NAR調查

詳細的逐項估算對於貸方承保和專業投資分析是強制性的。

如何計算並使用50%法則進行快速篩選

常用快速公式:估計營運費用≈計劃毛租金的50%,然後減去空置和資本支出準備金以近似抵押貸款前的淨營運收入。Roofstock解釋 參見Azibo指南。

步驟1,確定物業的計劃毛租金。步驟2,應用50%估算營運費用。步驟3,減去空置津貼和資本支出準備金以達到債務服務前的近似淨營運收入。Roofstock解釋

這些步驟旨在快速比較,因此當您快速篩選多個物業時,保持數學簡單且保守。BiggerPockets概述

逐步公式

將公式寫為:估計營運費用=計劃毛租金×0.50。然後估算淨營運收入為:淨營運收入≈計劃毛租金×0.50–空置津貼–資本支出準備金。Roofstock解釋

請記住,此淨營運收入是在抵押貸款和融資成本之前的;僅將其視為債務前現金流篩選。

簡短實例

示例程序:計算每月或每年毛租金,應用50%費用估算,然後減去空置和資本支出準備金以查看物業在抵押貸款前可能產生的大致淨營運收入。Roofstock解釋

這意味著當您想要快速、保守地估算一個列表是否值得深入分析時,50%法則會很有幫助。

決策標準:50%法則何時適當以及何時不適當

根據物業類型、年齡和狀況、當地稅收和保險水平以及預期維護強度做出決定;這些因素可能使實際營運費用高於或低於50%。Investopedia討論

貸方和正式承保需要逐項費用預算,不能依賴50%捷徑進行貸款決策。Forbes Advisor解釋

該法則在低成本市場可能是保守的,在高成本市場可能是樂觀的;在信任它之前,將該法則與本地基準進行比較。NAR調查

重要的物業和市場因素

考慮物業狀況、預期周轉率、租賃市場強度以及您計劃如何管理物業,因為管理方式會影響成本。IREM基準 參見Obie Insurance以了解以保險為重點的解釋。

需要大量維修的物業或位於高稅收管轄區的物業通常的營運費用比率會高於50%法則所建議的。

何時轉向逐項估算

當您計劃提出報價、涉及貸方或物業有已知的特殊成本(如洪水保險或頻繁維修)時,轉向逐項估算。Forbes Advisor解釋

在該階段獲取報價和最近的費用報表,以便您的承保反映本地現實,而不是經驗法則。

實用的營運費用檢查清單以改善估算

要改進50%法則,建立一個簡短的檢查清單,將營運成本分解為細項:物業管理、維護和維修、房產稅、保險、公用事業、周轉成本和資本支出準備金。IREM基準

使用本地可比費用數據和管理報價來替換您在篩選中做出的任何籠統假設。BiggerPockets概述

當您從篩選轉向承保時,包括資本支出準備金和明確的空置津貼,而不是將這些折疊到單個50%的桶中。Roofstock解釋

要添加或驗證的細項

要包括的檢查清單細項:物業管理費、日常維護、一次性周轉維修、房產稅、保險、您支付的公用事業以及屋頂、HVAC或電器的資本支出準備金。IREM基準

對於每個細項,獲取最近的賬單或可比市場估算,以便您的承保反映實際成本驅動因素。

如何建立本地基準

向本地物業經理詢問典型的費用比率,並要求可比物業的最近費用記錄;使用行業報告作為交叉檢查。IREM基準

在供應鏈或勞動力成本最近發生變化的地方,向上調整準備金,直到您可以通過本地報價確認較低的估算。

使用50%法則時的常見錯誤和陷阱

一個常見的錯誤是將抵押貸款或債務服務折疊到50%的營運估算中;這會將營運績效與融資選擇混合在一起,並給出誤導性的現金流圖景。Investopedia定義

另一個常見陷阱是忽略本地高成本項目,如房產稅、特別評估或洪水保險,這些可能使真實費用比率遠高於50%。NAR調查

在沒有後續跟進的情況下依賴該法則可能會產生假陽性,因此始終為任何通過篩選的物業安排逐項審查。BiggerPockets概述

初學者經常忽略的內容

新投資者經常低估周轉和空置成本,或忘記為較舊物業添加有意義的資本支出準備金。IREM基準

這些項目可能將看似有利可圖的篩選轉變為需要更多工作或更低購買價格才能證明購買合理的物業。

如何避免假陽性

通過檢查最近的費用報表、獲取承包商或檢查員對可能維修的估算以及將50%估算與本地經理報價進行比較來避免假陽性。Forbes Advisor解釋

在獲得可靠的本地數字之前使用保守的準備金。

實例和樣本計算

這是常見的每月租金$2,000篩選:從$2,000毛租金開始,將營運費用設置為50%或$1,000,然後減去空置津貼和資本支出準備金以獲得抵押貸款前的大致淨營運收入。Roofstock示例

在該簡單演練下方,我們展示了稅收、保險或資本支出的小幅變化如何影響結果以及如何進行快速敏感度檢查。

計算器公式假設營運費用等於毛租金的50%,然後移除空置和資本支出準備金以估算債務服務前的淨營運收入。Roofstock解釋

單一示例:每月租金$2,000演練

步驟1:毛租金=$2,000。步驟2:50%的營運費用=$1,000。步驟3:空置津貼(假設5%)=$100。步驟4:資本支出準備金(假設5%)=$100。得出的抵押貸款前近似淨營運收入=$2,000–$1,000–$100–$100=$800。Roofstock示例

這$800是一個債務前數字,一旦您有融資條款,您可以用它與預期的抵押貸款支付進行比較。

敏感度檢查:當費用變動時

如果房產稅或保險增加了,將營運費用假設提高到50%以上或增加資本支出準備金;例如,有效費用比率增加了5個百分點會使淨營運收入減少相應的金額,您可以在上面的簡單計算器中測試這一點。NAR調查

敏感度檢查幫助您在花錢進行檢查之前了解稅收的小幅變化或必要的屋頂更換是否會使物業變得不具吸引力。

下一步:從50%篩選到完整承保

如果物業通過篩選,在提出報價之前驗證最近的費用記錄、要求物業管理報價並獲取承包商或檢查員對已知問題的估算。IREM基準

這些驗證步驟使您從經驗法則轉向貸方和合作夥伴可以審查的可靠承保。

報價前要驗證什麼

要求過去12個月的費用記錄、如果單位有人居住則要租金名冊以及任何最近維修或評估的文件。IREM基準

還要求物業管理的估算和可能的周轉工作,以便您可以用實際報價替換假設。

向誰詢問本地數據

與本地物業經理討論典型的費用率,獲取可能維修的承包商估算,並在確定數字之前查閱行業報告以了解區域基準。IREM基準

使用這些本地輸入將50%篩選調整為市場特定的營運預算。

總結和實用要點檢查清單

50%法則是一個保守的篩選捷徑,估算營運費用約為毛租金收入的一半,不包括抵押貸款和主要資本支出。Investopedia定義

使用它快速篩選列表,然後在提出報價之前驗證細項和本地基準。BiggerPockets概述

三行總結

第一:該法則是營運費用的快速篩選。第二:它省略了抵押貸款和資本支出。第三:在承保前跟進本地逐項檢查。Roofstock解釋

可複製的檢查清單

要複製的快速篩選步驟:1)記錄毛租金,2)應用50%的營運費用,3)減去空置和資本支出準備金,4)要求最近的費用報表和經理報價,5)對稅收和資本支出進行敏感度檢查。IREM基準

將50%法則視為起點,幫助您將時間集中在最重要的地方。

50%法則具體包括和排除什麼? 50%法則對每個市場都準確嗎? 我應該何時停止使用50%法則並建立詳細預算? 50%法則對早期階段篩選很有用,因為它保持數學簡單並幫助您優先安排時間。使用它縮小選擇範圍,然後在提出報價之前用最近的費用記錄、經理報價和檢查估算替換籠統假設。
將該法則視為保守的捷徑和驗證本地成本的提示,而不是最終答案。

參考文獻

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/